Исследование «Секрета»
Российский рынок недвижимости за пандемию не на шутку перегрелся. Только за последний год однушки по всей стране в среднем подорожали на треть (а где-то и выше). Теперь, чтобы накопить на просторную однушку в своём регионе, россиянам придётся откладывать деньги на протяжении 14 лет. «Секрет» изучил данные «Циан. Аналитики» и Росстата, опросил экспертов и выяснил, где россиянам выгоднее снимать, а где — покупать своё, сколько денег остаётся у людей после оплаты аренды (спойлер: почти ничего) и есть ли у недвижимости под аренду инвестиционный потенциал.
Весь 2021 год рынок недвижимости лихорадило. Цены на недвижимость ставили новые рекорды, банки несколько раз повышали ставки по ипотеке (c 7,3% до 10,3%).
Данные «Циан.Аналитики» (есть в распоряжении «Секрета фирмы») свидетельствуют о том, что с 1 января 2021 года по 1 января 2022-го цены за квадратный метр на вторичке выросли в среднем по стране на 27%.
Среди рекордсменов по приросту:
- Адыгея (+65%); Краснодарский край (+52%); Республика Алтай (+47%).
Вы можете масштабировать карту, чтобы рассмотреть интересующий регион. Также можно отфильтровать регионы по процентам роста. Для этого воспользуйтесь шкалой слева сверху
В топ-10 регионов по росту цен также вошли:
- Карачаево-Черкесская Республика (+46%); Калининградская область (+46%); Камчатский край (+46%); Калмыкия (+43%); Чувашия (+40%); Калужская область (+38%); Ставропольский край (+38%).
Впрочем, если ориентироваться на цены за квадратный метр, расклад будет другим. Среди рекордсменов по стоимости жилья ожидаемо Москва (295 100 рублей за кв. м), Санкт-Петербург (196 100 рублей) и Краснодарский край (176 300 рублей).
Среди регионов с самым дешёвым жильём оказались Ингушетия (46 000 рублей за кв. м), Курганская область (53 600) и Челябинская область (56 300).
Вы можете масштабировать карту, чтобы рассмотреть интересующий регион. Также можно отфильтровать регионы по процентам роста. Для этого воспользуйтесь шкалой слева сверху
Доступны ли самые дешёвые варианты для россиян?
Покупать квартиры — это, конечно, хорошо. Но могут ли россияне себе это позволить? Исследование «Секрета фирмы» показало, что среднестатистический россиянин в одиночку сможет накопить на квартиру, не влезая в долги, если будет отказывать себе в радостях жизни и откладывать деньги на протяжении 14 лет.
Для некоторых регионов срок может оказаться ещё более внушительным. Так, в Тыве копить на 40-метровую однушку придётся целых 57 лет.
Как мы считали?
Мы взяли среднедушевой доход жителя региона (речь про одного трудоспособного члена семьи, сумма без вычета налогов) в 2021 году с сайта Росстата и вычли из него прожиточный минимум (показатель включает в себя минимальный состав потребительской корзины, цены на продукты питания, товары и услуги и обязательные ежемесячные платежи).
Оставшуюся сумму можно отложить на покупку недвижимости. Чтобы понять, сколько лет придётся копить, мы взяли стоимость квадратного метра вторичного жилья, рассчитали, сколько месяцев нужно откладывать на квадратный метр, — и подсчитали, сколько лет уйдёт на то, чтобы накопить на 40-метровую однушку в разных регионах. При этом мы не учитывали возможную инфляцию. Подсчёт грубый, но достаточный для того, чтобы понять общую картину.
Вы можете масштабировать карту, чтобы рассмотреть интересующий регион. Также можно отфильтровать регионы по процентам роста. Для этого воспользуйтесь шкалой слева сверху
А что с арендой?
Так может арендовать жильё намного выгоднее, чем покупать? Но и тут не всё так однозначно.
Исследование «Секрета» показало, что жители 16 российских регионов не могут себе позволить снять однушку — иначе уйдут в минус (как мы считали — читайте выше). Ещё в шести регионах среднедушевого дохода за вычетом трат на продукты и услуги хватит, чтобы снять однушку и выйти в ноль. То есть отложить не удастся ни копейки.
«В Кировской области, Мордовии и Курганской области наблюдаются минимальные ставки аренды по российским регионам — около 10 000 рублей в месяц за однокомнаткую квартиру. Но и зарплата там ниже средней по стране (около 33 000 рублей против 54 000 рублей), поэтому и относительно «скромная» аренда для многих составляет существенные траты от семейного бюджета», — пояснила Виктория Кирюхина, эксперт «Циан.Аналитики».
Вы можете масштабировать карту, чтобы рассмотреть интересующий регион. Также можно отфильтровать регионы по процентам роста. Для этого воспользуйтесь шкалой слева сверху
Но всё же по стране есть регионы, где выгоднее арендовать, чем купить. 21 год — именно столько можно снимать жильё на среднюю стоимость однушки в Белгородской, Курской, Пензенской и Орловской областях, говорит Виктория Кирюхина, основываясь на данных «Циан.Аналитики».
В этих регионах арендная ставка относительно невысока — всего 10 000 — 12 000 рублей из-за небольших зарплат, а стоимость однушки составляет 2,7–3,4 млн рублей.
Выгодно арендовать и в тех регионах, где недвижимость за 2021 год выросла существенно, в то время как аренда показала меньшую динамику. Среди таких вариантов Кирюхина указывает Калининградскую область, где цена «квадрата» выросла на 46% (вторичный рынок), а ставка аренды — на 28%. Аналогичная ситуация — в Краснодарском крае, где цена кв. м на вторичном рынке выросла на 52%, а аренда — на 39%.
Не выгодно арендовать квартиру в Чукотском АО и Еврейской АО, где ставка аренды высока, предложения на рынке практически нет, а стоимость недвижимости — невысокая из-за минимального спроса. В стоимости квартиры — всего 6–8 лет аренды. Порядка 10 лет аренды — в Хабаровском крае, Чечне и Ингушетии, в двух последних в целом жители предпочитают индивидуальные дома, активность на рынке многоэтажного строительства минимальна, добавила Кирюхина.
А покупать квартиру для последующей сдачи — выгодно?
Если отвечать на этот вопрос коротко, то нет. Но есть свои нюансы. Исследование «Секрета фирмы» показало, что средний срок окупаемости квартиры (отношение средней стоимости однокомнатной квартиры к среднегодовому доходу от аренды) в России составляет 16 лет.
«Если при этом окупать ещё и проценты по ипотеке, то сроки могут превысить и двадцать лет. Год назад срок окупаемости был меньше — 15,8 года. Доходность однокомнатной квартиры от сдачи в аренду снизилась до 6,15% годовых. Выгоднее покупать в тех регионах, где срок окупаемости меньше. И, соответственно, снимать выгоднее там, где срок окупаемости больше», — пояснила Ольга Нарт, вице-президент холдинга AVA Group по коммерции.
Вы можете масштабировать карту, чтобы рассмотреть интересующий регион. Также можно отфильтровать регионы по процентам роста. Для этого воспользуйтесь шкалой слева сверху
Срок окупаемости однушек в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае колеблется в районе 20 лет.
Но есть и регионы, где всё куда печальнее: в Белгородской области однушка окупится через 23 года, в Забайкальском крае — через 22, как и в Калининградской области.
Мнение эксперта
Виктория Кирюхина, эксперт «Циан.Аналитики»
Несмотря на высокую доходность, мало кто готов инвестировать в отдалённые малонаселённые регионы. Чаще выбирают города-миллионники, центры притяжения рабочей силы, где найти арендатора проще, но требуются определённые вложения.
На мой взгляд, самое переоцененное жильё — в Краснодарском крае. Об этом говорит минимальный уровень доходности (4,7%) от вложений по сравнению с другими городами-миллионниками. Другой курортный регион — Калининградская область — имеет те же проблемы — доходность на уровне 4,6%.
В Москве из-за высоких цен доходность — на уровне 5,3%, однако именно рекордный рост цен на жильё привёл к переходу потенциальных покупателей на рынок аренды, что привело к сокращению объёма предложения. То есть доходность небольшая, но зато спрос стабильный.
Что ждёт российский рынок недвижимости?
За последние полтора года квартиры в России подорожали сильнее, чем за предыдущие семь лет, подсчитали в ЦБ РФ. Среди причин роста цен на жильё — льготная ипотека, удорожание стройматериалов и общая инфляция. И в обозримом будущем цены точно не станут ниже, сходятся во мнении опрошенные «Секретом» эксперты.
Недавнее исследование «Росгосстрах жизнь» и банка «Открытие» показало: сбережения на чёрный день имеют 79% россиян. Но накопления крайне малы: 58,5% накопили менее 100 000 рублей, от 100 000 до 300 000 сумели отложить 38% респондентов. Этих денег не хватит не то что на жильё — большинство россиян смогут протянуть на эти деньги не более полугода. А раз так, квартирный вопрос в России надолго останется открытым.