©Shutterstock
Госпрограмма льготной ипотеки пробудила в россиянах аппетит к заемным средствам. 2020-ый уже стал рекордным для рынка жилищного кредитования. Пузыря на нем пока нет. Но российская экономика стремительно копит опасности. Главный из их – падение благосостояния населения, продолжающееся пару лет и усугубившееся из-за пандемии. Из-за него у заемщиков могут появиться трудности с обслуживанием кредитов.
Урожайный год
С января по октябрь россияне взяли ипотечных займов на 3,25 трлн рублей – абсолютный рекорд для российского рынка жилищных кредитов. О этом свидетельствуют подготовительные данные института развития «Дом.РФ» и аналитического агентства Frank RG.
Уже на данный момент сделалось понятно, что результаты 2020 года приметно превысят итоги рекордного 2018-го. Тогда ради приобретения недвижимости население заняло у банков чуток больше 3 трлн рублей.
За один лишь октябрь 2020-го россияне набрали ипотечных кредитов на 550 миллиардов рублей. И это тоже рекорд. Прошлые были установлены совершенно не так давно, в сентябре (503,6 миллиардов) и августе (392,3 миллиардов).
«С февраля по июль 2020-го Банк Рф понизил главную ставку с 6,25% до 4,25% – этот показатель стал историческим минимумом. А в апреле была принята программка льготной ипотеки под 6,5%. Эти меры стимулировали россиян интенсивно брать недвижимость в кредит», – разъясняет CEO онлайн-сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online Миша Чернов.
Вправду, в апреле премьер-министр Миша Мишустин подписал постановление о программке льготной ипотеки для новостроек. Она распространяется на кредиты до 8 млн рублей в Москве и области, также в Санкт-Петербурге и Ленобласти и до 3 млн рублей – в остальных регионах Рф. Разницу меж 6,5%, которые заплатят заемщики, и рыночной ипотечной ставкой банкам возмещает правительство.
Предполагалось, что программка будет действовать до 1 ноября и сумеет обеспечить выдачу до 250 тыс. новейших жилищных кредитов. «Она станет неплохим подспорьем для людей, нуждающихся в улучшении жилищных критерий, и дозволит добавочно привлечь в сферу жилищного строительства не наименее 900 миллиардов рублей», – говорится в материалах правительства.
Спрос на ипотеку оказался ажиотажным: в III квартале общее число оформленных ипотечных кредитов в Рф достигнуло практически 500 тыс. (155 тыс. – на первичном рынке), а в октябре – 215 тыс. (60 тыс. – на первичном рынке). Вице-премьер Марат Хуснуллин даже отрапортовал о преждевременном выполнении майского указа президента 2018 года, который подразумевал падение средней ставки по ипотеке ниже 8%. И действие льготной программки продлили до 1 июля 2021 года. Не считая того, ее расширили. Для обитателей столичных регионов доступная сумма кредита выросла до 12 млн рублей, в других субъектах Федерации – до 6 млн.
«Продление программки дозволит выдать еще 600 тыс. кредитов на 1,8 трлн рублей. Из их 152 тыс. кредитов на 303 миллиардов рублей быть может выдано до конца года», – рассчитывают в правительстве.
По словам управляющего напарника компании «Метриум» Марии Литинецкой, прогноз о понижении активности ипотечных заемщиков опосля продления программки субсидирования не оправдался, и в октябре банки выдали 215 тыс. кредитов против 199 тыс. месяцем ранее. На данный момент высочайший сезон на рынке жилища – чем поближе декабрь, тем больше число сделок, ведает эксперт и добавляет, что ставки по кредитам остаются «очень симпатичными». Так, по данным «Дом.РФ», в 15 больших банках ипотека с господдержкой в среднем стоит 6,11%, домашняя ипотека – 4,87%.
«Хотя цены за прошедший год также приметно выросли (квадратный метр в новостройках подорожал на 15–20% зависимо от региона и сектора рынка), на данный момент квартиры с привлечением кредита все таки наиболее доступны. Вообщем, тривиальные опасности в таковой динамике цен есть», – гласит Литинецкая.
Испуганные пузырем
Самые суровые ужасы на рынке жилищного кредитования соединены с угрозой раздувания пузырей. Другими словами с ситуацией, при которой должники не могут погасить кредит и компенсировать расходы банка заложенным имуществом, так как оно очень потеряло в стоимости.
Хрестоматийным является пример ипотечного пузыря, показавшегося в США в 2007 году. Его раздули массовая выдача высокорискованных жилищных кредитов и махинации с ипотечными облигациями на фондовом рынке. В итоге он спровоцировал Величавую рецессию 2008 года, затронувшую весь мир.
На 1-ый взор, Наша родина пока не столкнулась с схожими рисками. Ипотека на нынешний денек – самый высококачественный сектор кредитования физлиц в стране. Данные «Дом.РФ» молвят о том, что толика просрочки выше 90 дней тут составляет всего 1,56%. Для сопоставления: по остальным видам кредитов она добивается 8,35%.
В крайнее время некие специалисты высказывались о вероятном образовании пузыря на русском рынке ипотеки, утверждает управляющий направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак. «Но мы не лицезреем предпосылок для этого. Ипотечный портфель банков Рф находится на уровне около 7% от размера ВВП. В то время как в США на момент кризиса этот показатель составлял наиболее 60%», – ведает спец. Очередное принципиальное отличие, по его словам, состоит в том, что ипотечный кризис в США был связан с определенными спекулятивными операциями на фондовом рынке: в качестве закладных там использовались ипотечные ценные бумаги. В Рф же рынок таковых бумаг находится в эмбрионе.
«Для появления пузыря на любом рынке нужен спекулятивный спрос. Он возникает, когда недвижимость становится денежным инвентарем. На русском рынке недвижимости нет проф инвесторов, главные игроки – физлица. Для их жилище – это объект употребления», – отмечает директор по продажам «Интеко» Павел Лепиш.
Дискуссии о вероятном упадке на ипотечном рынке – преувеличение, считает председатель правления «Евроинвеста» Андрей Березин. Дело в том, продолжает он, что в крайние годы правительство приложило суровые усилия, направленные как раз против появления пузырей, в особенности на жилищном рынке. «Может ли вдруг на рынке показаться много недвижимости, которую клиенты не оплатили? Нет, она не покажется. Либо кто-то задумывается, что у банков будет много должников, которые не выплатят кредиты? Этого тоже не произойдет, так как банк постоянно оценивает свои опасности, страхуя себя через залог», – объясняет он.
Гласить о пузыре на ипотечном рынке пока заблаговременно, соглашается управляющий отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин. «Сегодняшний всплеск покупательской активности является следствием отложенного спроса и ряда остальных причин, а никак не импульсивных решений со стороны заемщиков и кредиторов», – констатирует Бутин.
Накапливаем опасности
Вообщем, поводов для оптимизма тоже мало. В русской экономике быстро скапливаются опасности. Трудно оценить, в котором конкретно секторе экономики они проявятся. Почти все будет зависеть конкретно от макроэкономической ситуации, рассуждает президент межотраслевой ассоциации СРО «Синергия» Александра Белоус. Нехорошие тренды – эпидемия коронавируса и продолжающееся вот уже 6-ой год падение настоящих доходов населения – могут воздействовать на способность заемщиков обслуживать долги.
«Число неблагонадежных заемщиков вырастает из-за состояния экономики. Не считая того, как мы знаем, почти все закрывшиеся из-за пандемии коронавируса компании выслали собственных служащих в пожизненный неоплачиваемый отпуск, что является, на самом деле, сокрытой безработицей», – объясняет она.
Число рискованных заемщиков может вырасти, в особенности если Наша родина уйдет в новейший локдаун, предсказывает Мария Литинецкая из компании «Метриум». «В весеннюю пору мы лицезрели, как банки массово отказывали в ипотеке работникам ресторанного, гостиничного бизнеса, спорта, туриндустрии. Опасности увеличатся, если начнется массовая безработица. Но пока предпосылок к этому нет. Уровень занятости остается высочайшим», – ведает эксперт.
По ее словам, признаки ценового пузыря на русском рынке все таки есть – изредка где можно узреть колебания цены жилища величиной в 20%. «Мы смотрим последствия очень длительной твердой кредитной политики. Говоря проще, россиянам длительно не давали дешевенькой ипотеки, из-за что накопился отложенный спрос. На данный момент он реализовался, что привело к взвинчиванию цен», – разъясняет Литинецкая.
Возможность возникновения пузыря долгового (бедные граждане берут кредиты в критериях падения доходов и стагнации экономики, а потом не могут расплатиться) также есть. «Но чисто теоретическая, поэтому что на данный момент толика просроченной задолженности по ипотеке составляет всего 1,56% от общего размера выданных кредитов», – отмечает эксперт.
Но со статистикой по просроченным ипотечным займам не все так просто. По остальным видам кредитов просрочка в 5 раз выше (8,35% против 1,56%). «Это гласит о том, что заемщики употребляют все средства, в том числе перекредитование, для погашения ипотеки, боясь лишиться квартиры. Наиболее того, почти все берут потребительские кредиты даже для оплаты начального взноса, потому что накапливать на него россиянам становится все труднее. Плохо на добросовестность заемщиков воздействовали и чрезвычайные кредитные каникулы, объявленные из-за пандемии: по данным банков, до 25% должников не вернули свою платежеспособность и уже допускают просрочки», – утверждает Миша Чернов из Refin.online.
Он считает, что риск появления ипотечного пузыря в Рф есть. Но при одновременной реализации 2-ух сценариев.
1-ый: из-за кризиса часть заемщиков теряет способность выплачивать ипотеку, банки изымают и продают недвижимость с молотка, что потянет цены вниз.
2-ой: из-за кризиса главная ставка поднимается, а за ней и проценты по жилищным кредитам. Спрос на недвижимость падает, еще более обваливая цены.
«Рыночная стоимость недвижимости может свалиться так, что долг перед банком окажется выше. Заемщикам будет прибыльнее отрешиться от квартиры, чем продолжать выплаты. Банки станут говорить государству о возможных банкротствах, и средства в виде господдержки пойдут в банки, а не популяции…», – предсказывает Чернов.