Свой путь — свои правила
Уже месяц, как в российских магазинах невозможно найти «Новотерскую» минеральную воду. Завод-производитель неожиданно прекратил работу и отправил сотрудников по домам. Причина — в остром конфликте вокруг 600-метровой дороги, по которой ту самую воду везут с завода. Важный для предприятия путь попал в частные руки. Этот случай — не уникален. Почему российскую дорогу легко купить, перекрыть и брать за проезд по ней любые деньги, — в материале «Секрета фирмы».
В июле с прилавков магазинов по всей России исчезла минеральная вода «Новотерская». Причина выяснилась быстро. На странице в Instagram компания-производитель минералки «Кавминводы» сообщила, что единственная дорога, которая ведёт к заводу, оказалась перекрыта. Из-за этого работа предприятия встала, и руководству «Кавминводы» пришлось отправить более 250 сотрудников в отпуск.
Дорогу перекрыла её собственница, бывшая жена экс-премьера Карачаево-Черкесии Нурет Кайшева. По её поручению на повороте к предприятию установили шлагбаум и железную арку, под которой грузовикам никак не проехать.
Это не ваша дорога
Противостояние завода и собственника дороги тянется несколько лет, и за это время ситуация неоднократно накалялась, стычки между представителями сторон доходили чуть ли не до драк. В апреле 2021 года сотрудники завода и местные жители засняли на видео попытки другой стороны перекрыть дорогу бетонными блоками. Сторонники Кайшевой не просто угрожали физической расправой тем, кто мешает устанавливать заграждения, но и применяли силу, отталкивая местных жителей и заводчан.
Как так получилось, что дорога, которой завод пользовался много лет, оказалась недоступна? Изначально участок земли, на котором располагается путь к предприятию, находился в бессрочном пользовании у государственного санатория «Минеральные воды».
«Дорогой мы пользовались свободно, наше предприятие неоднократно производило её капитальный ремонт», — рассказал «Секрету фирмы» начальник юридического отдела компании «Кавминводы» Руслан Черняев.
Но в 2011 году санаторий обанкротился, а его имущество распродали на торгах. Спустя три года Нурет Кайшева выкупила активы предприятия. Таким образом, дорога оказалась в частных руках. В 2018 году об этом узнали на «Кавминводы» — собственница письменно уведомила завод об изменениях и запретила проезд большегрузов. Представители завода были вынуждены вывозить воду на газелях, а потом перегружать её в фуры.
На заводе сочли, что дороги включили в план приватизации санатория с нарушениями. Компания попыталась через суд установить частный сервитут — право проехать по чужой земле до своего участка, — но суд отказал. С приватизацией дороги до «Кавминвод» не согласилась и местная администрация — она подала иск в суд, чтобы признать собственность незаконной и аннулировать её регистрацию. Безуспешно.
В борьбу за 600-метровую дорогу включилось территориальное отделение Росимущества, которое также попыталось истребовать этот и другие участки земли, оказавшиеся в собственности у Кайшевой. Но добиться каких-то подвижек не удалось: всякий раз суды выносили решения в пользу собственника.
В 2021 году дорогу полностью перекрыли для всего транспорта. Сотрудники попытались записать обращение к президенту Владимиру Путину для его прямой линии. Но сотрудники ЧОП, которые охраняли шлагбаум, не дали им это сделать и вызвали в подмогу местного депутата, чтобы тот разогнал «несакционированный митинг». С обращением не срослось. Месяц назад «Кавминводы» пришлось создать петицию, чтобы привлечь внимание федеральных властей (его уже подписали 8,5 тысяч человек).
«У АО «Кавминводы» безвыходная ситуация, единственный выход — строительство новой дороги, — признался Руслан Черняев. — Мы обратились к администрации, готовы построить её за собственные средства и передать в муниципальную собственность».
Сейчас решить проблему с транспортной блокадой пытаются власти Ставрополя. Они пообещали проложить новую дорогу (в государственно-частном партнёрстве с «Кавминводы»). Строить будут в обход старой, на земле расположенного рядом конезавода. Это позволит возобновить выпуск воды.
Но пока ситуация остаётся сложной. Заводу приходится привлекать специальный транспорт с кранами, чтобы перекидывать продукцию через дорогу и развозить её по магазинам. Представитель собственника по-прежнему не соглашается хотя бы временно пускать заводской транспорт по дороге.
Посёлок бездорожья
Похожая ситуация случилась в маленьком «Посёлке программистов» в Кировской области. Его основатель Алексей Конышев хотел собрать в глубинке сообщество айтишников. Но ссора с одним из жителей привела к тому, что мужчина перекрыл выезд из посёлка (пусть как раз пролегал по земле Алексея) и потребовал платить за использование дороги.
Житель поселка Иван Навозов рассказал «Секрету фирмы», что с 2020 года собственники фактически заблокированы на своих участках. «Шлагбаум так и закрыт, более того: вокруг него Конышев сделал рвы, чтобы машины не могли объехать преграду сбоку. Всё это происходит в охранной зоне ЛЭП. Я обращался в РЭС Слободского, но они сказали что «им шлагбаум не мешает»», — поделился мужчина.
Прокуратура проверила законность перекрытия дороги к посёлку — но ничего сделать не смогла, так как она проходит по частной земле. Но местным властям она выписала предписание построить альтернативную дорогу к посёлку.
Новую дорогу к посёлку наспех проложили. Но пользоваться ей сложно. «В поле в конце мая сделали муниципальную дорогу. Дорогой её назвать язык не поворачивается, но они хотя бы глину присыпали песком. Пока песок не ушёл в глину, по ней можно проехать и в плохую погоду. Дорога узкая, две машины по ней не разъедутся. Летом ещё ладно, а зимой точно будут проблемы», — рассказал Навозов.
Оплатите проезд
Оказываясь в руках частников, дороги становятся средством манипуляции и заработка. Иван Навозов поделился с «Секретом фирмы», во сколько владелец «Посёлка программистов» оценил подъезд к дому по своей дороге. «Последнее предложение было таким: 42 000 рублей в год с семьи (оплата за год вперед) и без договора», — рассказал он. При этом Конышев оставляет за собой право аннулировать договоренности в одностороннем порядке.
«Один из жильцов (он пока лишь строится) платит Конышеву 1500 рублей в месяц за то, чтобы проезжать через шлагбаум», — рассказал Навозов. С самим Алексеем Конышевым «Секрету фирмы» связаться не удалось.
К «Кавминводы» предъявляли более высокие требования. Юрист компании Руслан Черняев рассказал, что представитель собственника предлагал выкупить 600-метровую дорогу за 100 млн рублей.
«Собственник требовал реконструкцию дороги, предприятие было согласно, но не смогли договориться по поводу организации, которая провела бы работы. Шли переговоры и по поводу аренды. Первоначально предлагали за 250 000 рублей, затем цена увеличивалась, каждый раз выдвигались новые условия пользования, в итоге не смогли договориться», — пояснил он.
Как дороги попадают в частную собственность
По закону, автомобильная дорога (часть земельного участка с полосой отвода и дорожным полотном) может быть государственной, муниципальной или частной.
Практически все российские дороги находятся в публичной собственности. «Автомобильная дорога может стать частной в двух случаях: если человек построил новую за свой счёт, либо если он её приватизировал», — рассказали «Секрету» в Федеральном дорожном агентстве.
Если человек построил дорогу на своём участке — как в случае с «Посёлком программистов»
Физлицо может купить большой участок земли, поделить его на несколько частей и продать их другим людям. Но есть нюанс: новые собственники смогут попасть на свой участок только по частной дороге, так как вся инфраструктура между участками останется в собственности первоначального владельца. Закон не запрещает ему поставить шлагбаум и пускать только тех, кто платит за пользование дорогой.
Многие коттеджные поселки 2008–2010 года постройки были организованы таким образом, рассказал «Секрету» юрист Ваге Рыбченко.
«Застройщик брал большой кусок земли, делил на участки, а дороги между ними оставлял себе или передавал другим лицам. Получалось, что дорога до жилого дома принадлежит не пойми кому, а у собственника формально нет права на её использование. Пользоваться дорогой можно до тех пор, пока не испортишь отношения с владельцем», — пояснил Рыбченко.
Справка. Лишь в 2016 году в законе «О государственной регистрации недвижимости» появились уточнения о том, что нужно предусматривать доступ к земельным участкам. В частности, теперь нельзя поставить на кадастровый учёт участок, если у него не обозначен свободный проезд или проход к участкам общего пользования (а нашем случае — к дорогам).
Как решать такую проблему? Юрист советует воспользоваться правом на сервитут. О том, как это может помочь, подробнее расскажем ниже.
Если участок попал в частную собственность через приватизацию — как в случае с заводом
Часто поселковые дороги располагаются на неразграниченных муниципальных землях. По факту они принадлежат государству, но не стоят на балансе ни у какого конкретного субъекта. Соответственно, эти земли можно выкупить или приватизировать — и оформить в частную собственность.
Ситуации, подобные той, что произошла с Новотерским заводом, сейчас никак не регулируются, пояснил Ваге Рыбченко. Чтобы закрепить права на дорогу, администрации нужно размежевать земли и поставить дорогу на учёт как бесхозную, а потом уже оформить собственность. Пока местные власти этого не сделают, транспортная артерия никому не принадлежит.
«По документам она может значиться как сельхоз или промышленная земля. Любой человек может её купить, и никто не будет смотреть, не заблокирует ли доступ другим собственникам покупка этого участка. Формально никаких ограничений нет», — пояснил юрист.
Как измеряется стоимость проезда по частной дороге?
Никаких ограничений законом не предусмотрено. Собственник вправе установить ту сумму, которая покажется ему справедливой. Однако это не означает, что владелец дороги, пользуясь своим монопольным положением, может устанавливать завышенную плату за проезд, пояснил «Секрету» ведущий юрист Европейской юридической службы Павел Кокорев.
В противном случае можно попросить суд определить разумную рыночную стоимость проезда и получить право пользоваться участком автомобильной дороги. В таком случае плату за проезд определит эксперт-оценщик, исходя из средних цен по рынку.
Сколько таких дорог?
Из-за того, что частные дороги зачастую значатся в реестрах как земли разного назначения, подсчитать их число невозможно. Согласно официальной статистике, которую «Секрету фирмы» предоставило Федеральное дорожное агентство, в Московской области зарегистрировано всего пять частных дорог. По другим регионам и того меньше. Но в реальности частных дорог намного больше.
Проблема заключается в том, что владельцы частных дорог не ставят их на учёт в Едином государственном реестре автомобильных дорог (ЕГРАД), как того требует закон. И за это не предусмотрено никаких штрафов.
Можно ли что-то изменить
В 2015 году депутат Госдумы Андрей Туманов внёс законопроект об установлении обязательного публичного сервитута в ситуациях, когда объект общего пользования — дорога — оказался в частных руках.
«Публичный сервитут довольно часто устанавливается для Мособлгаза в Московской области, для проведения газопровода или проведения инженерных коммуникаций. Но для муниципального образования — это решение добровольное. Оно может установить сервитут, а может сказать, что это экономически нецелесообразно, и отказать. И тогда нужно идти судиться, добиваться и доказывать», — пояснил логику законопроекта один из его разработчиков Ваге Рыбченко.
По его словам, законопроект устанавливал правило: если один собственник препятствует в адекватном использовании смежного земельного участка, то устанавливается публичный сервитут. Так у человека появляется право доступа к своему имуществу.
Законопроект так и не приняли. Андрей Туманов рассказал «Секрету фирмы», что проблемой стало то, что документ внёс депутат не от партии большинства, и в итоге его завернули «просто по политическим мотивам».
Ваге Рыбченко пояснил, что у Комитета по земельным отношениям возникли опасения, что возможны злоупотребления на местах. «Они побоялись, что кто-то будет специально выкупать землю и портить другим людям жизнь, — считает Рыбченко. — То есть законопроект ухудшит положение граждан. Я думаю, что механизм можно было бы придумать. Здесь — просто не захотели».
Впрочем, положение граждан и сейчас трудно назвать хорошим. Ведь на деле получается, что любой человек может выкупить участок земли и манипулировать соседями, вынуждая их платить за доступ к своей собственности.
Коллаж: «Секрет Фирмы», depositphotos.com